两大总部经济区：科学城VS香雪，打响CBD争夺战

近期，在黄埔的自媒体平台上，有网友在科学城总部经济区和香雪总部经济区发展前景优劣的问题上，各持己见，争论频频。今天，就让我们来对这两大总部经济区进行一次对比分析。

▲科学城总部经济区未来规划效果图

2019年8月，广州科学城提升规划设计国际竞赛获胜方案《智造绿谷•创享都市》，将科学城总部经济区和香雪总部经济区，定为科学城“双核心”。从方案规划来看，科学城总部经济区是依托地铁科学城站形成的综合型商务核心区；而香雪总部经济区，则是依托香雪地铁站打造的另一处综合型商务核心区。那么，究竟哪个总部经济区，升级为科学城中央商务区（即“科学城CBD”）的潜力值更大呢？

▲香雪总部经济区未来规划效果图

CBD的概念，诞生于上世纪20年代，是城市中心集经营管理、金融贸易、专业服务、展览会议、酒店公寓、娱乐及高档零售业等于一体的综合性区域。能够进阶为CBD的地段，不仅能汇聚各种发展因素，成为城市经济最重要的引擎，还能成为城市甚至国家的一张名片。

一个区域如果想向CBD进阶，必须在人口和产业集聚、交通体系及其他配套、政策引导等多方面，具备良好的升级基础。不可否认，科学城总部经济区和香雪总部经济区，都具有很好的升级潜力，但是，笔者认为香雪总部经济区是要胜于科学城总部经济区的：

科学城“双核心”综合对比

广州科学城最早的规划范围，仅仅是科学城广场所在的科学大道周边，香雪站、萝岗站附近是在后来才被纳入科学城，人们习惯将香雪总部经济区一带称为区府周边。虽然两者同属“科学大道-开创大道总部经济走廊”范围，而且直线距离仅4公里，相互联系紧密，但是两者还是很多的差异点：

01

区位差异

如上述所言，香雪总部经济区比科学城总部经济区，更靠近黄埔区府板块。政府所在的办公区及其周边，一般都会成为城市重点投入开发建设的区域，各种市政设施比较完善，且能享受一定程度的政策倾斜，这是吸引企业落户周边的重要因素之一。在香雪总部经济区附近，中小学、医院、商场、体育场馆、公园、交通站点等各种市政配套众多，且规划日渐完善。而科学城总部经济区这边，周边虽也不乏市政配套，但总体而言却不如香雪一带的类型丰富、数量多。如果说，香雪总部经济区处在区府板块溢价的第一梯队，那科学城总部经济区就处在第二梯队。因此，香雪总部经济区所享受的政府板块溢价，明显会更高一些。

02

产业集聚

科学城早期开发时，原规划为广州东部宜商宜居的现代化山水新城区，这在科学城广场一带体现得淋漓尽致：周边生态公园众多，植被广布，绿化率很高；区域整体建筑密度低，且普遍“限高”，大部分楼栋相对低矮；科学大道一路上多产业园区，而较少可出租的商业写字楼；很多原有建筑年代较久，设计定位、档次都不能很好满足当前的产业需求。

▲图片来源于广州房产
从产业集聚的密度来看，香雪总部经济区周边要高于科学城总部经济区。近年来，随着“科学大道-开创大道总部经济走廊”的铺开，众多项目入驻在这两条主干道两侧。仔细来看，从香雪一直延伸到苏元附近的开创大道走廊，入驻的项目数量，明显要比科学大道多，例如雪松第一总部、合景华南总部、多益网络总部、南方电网总部、盛世长运集团总部、凯得雪松智汇中心等。在开创大道一路上，鳞次栉比的新项目和写字楼，更容易与香雪总部经济区产生组团效应。
▲雪松第一总部
从产业集聚的质量来看，香雪总部经济区周边要优于科学城总部经济区。以香雪总部经济区为代表的开创大道经济走廊，已逐渐形成一条全新的高技术含量、高附加值、低能耗的创新型产业集群带。而科学城总部经济区周边，虽然早已形成相当规模的产业集群，但新项目却是寥寥无几。从更新换代的角度来看，科学城总部经济区后期整体的产业质量，相对会弱于香雪总部经济区。

03

人口集聚

科学城总部经济区周边的人气甚是稀疏，而香雪一带的人气则明显更佳。事实上，人气集聚程度受多种因素影响，其中就包括周边人口密度的大小：
从住宅楼盘数量来看，香雪附近的住宅密度，总体上是比较密集的，多个楼盘环绕在地铁站周边，如品秀星樾、保利罗兰国际、新福港鼎峰、科城山庄等。而科学城总部周边的住宅项目却较少，整体密度低，离广场最近的是越秀岭南山畔，其他如保利林语山庄、万科新里程、雅居乐富春山居等，则远在开创大道北和广汕公路附近。

▲香雪周边的楼盘项目

从租住人群密度来看，香雪一带可租房的区域很广，单单萝峰村的体量就达到80万平，并且周边还有很多公寓、酒店，在此租住的人口非常多。反观科学城总部这边，且不说公寓和酒店稀缺、分散，就说离科学城广场最近的租房集中区暹岗村——靠近的是东边的萝岗万达广场，不管是当前还是旧改完成后，这里的人流量都会更多地往东集中，而非西边的科学城广场。

▲科学城广场周边实景图

事实上，科学城总部经济区附近呈现出一种“昼夜人气反差”，白天办公人群不少，夜晚却宛如“空城”，异常冷清。其实，这更像是科学城的历史遗留问题，比起住宅、公寓、配套建设，早期开发更强调产业和办公。长久以来，周边整体人口密度低，人气稀疏，产城融合度也比不上香雪总部经济区。

04

交通条件

与科学城总部经济区相比，香雪总部经济区更具交通优势。之前本公众号已介绍过香雪一带的TOD模式开发案例，此处的交通优势无疑是很大的。依托地铁6号线香雪站，同时未来衔接有轨电车1号线、2号线，远期规划23号线也途经此处，俨然成中转枢纽所在地，交通往来便捷，且具有强大的人口、产业集聚效应。

▲地铁香雪站周边日常人流

而科学城总部经济区这边，在21号线（员村-镇龙西）未开通之前，甚至都没有地铁线路途经，当时最近的地铁站是6号线暹岗站，距离在1公里开外。即使以当前交通状况来说，科学城总部也还是比不上香雪：因为科学城站并非中转接驳站，6号线和21号线的交汇站是苏元站，距离就更远了。跟香雪总部经济区一比较，科学城总部经济区的交通难免相形见绌。

▲科学城广场与周边地铁站的直线距离

05

商业基础

科学城总部经济区的商业基础，要比香雪总部经济区周边差。尽管科学城广场附近有优托邦、高德汇等商业中心，但平时更多的只有周边办公人群在此消费，商业整体规划不合理，与住宅又较难形成联动，生活氛围较差。
▲人气寥寥的优托邦、高德汇
再来看看香雪总部经济区附近，除了规划、在建中的商业综合体，如凯得雪松智汇中心、待改造的香雪城等之外，还有奥园广场、锐丰中心、飞晟汇INFACE等已开业的商场，周边常住人口又多，人流量大，消费氛围浓重，生活气息醇厚。从百度热力图来看，香雪一带的客流量不亚于萝岗万达广场，甚至有赶超趋势。总体而言，香雪总部经济区周边的商业基础更为厚实，商业景象比较繁华。

目前，科学城总部经济区附近的优托邦、高德汇经营状况不甚乐观，客流量较低。而在近期，周边也规划了不少新的商业项目，如科学城地铁上盖的商业综合体。但是，以周边现有的人口和消费力，后续能否支撑这么多商业综合体，还有待商榷。

小结

在网友评论中，相比于科学城广场，很多黄埔的街坊更看好香雪一带的发展。在综合对比之后，我们可以发现：香雪总部经济区一带享受区府溢价较大；产业集聚效应高，密度、质量都优于科学城总部经济区；区域人口密度更大，产城融合度更高；交通优势较为明显，且有良好的商业基础。因此，香雪总部经济区的发展前景，确实胜于科学城总部经济区，成为科学城CBD的升级潜力更大。

实际上，开创大道经济走廊的潜力不止于此。广州CBD东移步伐加快，未来的黄埔将成为承接广州新CBD的重要一极，临港经济区作为广州第二CBD重要组成部分，已被写入政府文件。但是，笔者认为：不只是临港经济区，以香雪总部经济区为代表的科学城开创大道经济走廊，也具备成为黄埔区CBD的升级潜力。

开创大道经济走廊与黄埔CBD

在本公众号之前的文章中，曾就黄埔科学城升级为CBD的问题做过探究。虽然科学城离标准的CBD还很远，但以香雪总部经济区为代表的开创大道经济走廊，却具有良好的CBD升级基础。

▲广州第二CBD

可能有读者认为这是“痴人说梦”，临港经济区才是官方“钦定”的黄埔CBD。实际上，近年来科学城在交通、商业、城市配套等方面的缺陷已经逐渐得到弥补，在政府引导和市场力量的共同作用下，逐渐形成一种“由大型总部基地和产业园区集聚过渡到CBD”的开发模式。

（1）往昔开发的各种缺陷得到弥补，逐渐突破发展困局。

首先，现代交通设施得到改善，逐渐向系统化发展。随着地铁新线路、有轨电车的开通，科学城的内外交通将得到很大改善，并形成多个交通新枢纽，推动区域交通系统发展。

其次，商务办公环境优化，高新企业入驻增加。例如开创大道经济走廊新建的众多写字楼，不断吸引着越来越多的信息、金融、医药等高端企业入住，促进区域产业结构优化。

▲开创大道香雪夜景

再次，住宅和商业配套项目持续进驻，居住配套得到更新，产城融合程度有所提高。例如大壮名城、品秀星樾等住宅，以及萝岗万达广场、合景悠方中心等大型商业综合体的规划、建设，让科学城的生活氛围更加醇厚。

（2）以科学的政策引导调控市场力量，政企合作促进开发。

广州的城市化发展，不仅有足够的市场力量推动，更有强大合理的政府引导和政策红利作为支撑，科学城的开发历史就是很好的例证。随着市场力量的提升，政府开始持续释放“黄金10条”、人才和知识产权两个“美玉10条”、“区块链10条”和IAB产业专项政策等多项红利，均衡产业开发，引导市场开发更加健康、高效地运行，通过政企协作，优化城市规划布局与建设。

例如，开创大道以北、香雪大道以南的萝峰村更新改造项目，正是政府主导、与企业协作的新成果，项目将着力打造多元业态综合体，建设香雪大道创新创业走廊，这不仅能对周边发展形成强大的辐射，也为开创大道经济走廊打下了更好的CBD升级基础。

▲萝峰村更新改造项目效果图

（3）以产业园区和大型总部基地的集聚开发，逐步向CBD过渡。

从香雪总部经济区，沿着开创大道延伸到地铁苏元站，产业园和写字楼一路铺开。强大的企业集聚和厚实的产业基础，是这里升级为CBD强大的经济基础和建设动力。同时，开创大道经济走廊产业园区和总部基地的集聚效应，能向外辐射到科学城的其他区域，推动科学城的整体升级。

科学城的规划正在持续更新中，按照广东省委印发的《广州科学城持续发展行动方案》，科学城将被建设为国际级别的“中国智造中心”，面积扩容至145平方公里，并建设“一核三区两轴”，打造千亿级产业集群，建设工业总产值“万亿”强区。至少在未来的15年间，由产业园区和总部集聚区进阶到CBD的发展模式，将助推开创大道经济走廊乃至整个科学城，进入黄金发展时期。

（4）全面持续深化改革，以创新发展谋求更高层次的进阶。

科学城历经二十多年风雨而愈加昌盛，离不开开拓创新的精神，这种精神是科学城向CBD奋进的动力。科学城在科技创新、制度创新、开放创新等多方面持续发力，实施“大孵化器”战略，推动科研进步，鼓励创新创业。

在2019年首届广州科技企业孵化器20强评选中，科学城以6家创新型孵化器占据黄埔入选机构总数的80%。同时，科学城还培育出瑞松科技、百奥泰两家科创板上市企业，占全区50%（其他两家分别位于临港经济区和中新知识城）。未来，以开创大道经济走廊为重点开发区域的科学城，将汇聚更多科技基础设施、一流科研机构、产品技术平台，以创新发展助推CBD升级建设。

▲科学城百奥泰科创板上市仪式

以香雪总部经济区为代表的科学城开创大道经济走廊，目前正在向黄埔企业总部集聚区的目标前进。从各方面条件来看，这一狭长的经济走廊确实具有良好的CBD升级基础。

虽然以官方文件来看，临港经济区是广州第二CBD组成部分，即黄埔的CBD所在地。但是，科学城及其下属开创大道经济走廊的CBD升级潜力不容忽视。况且，城市的多核心建设，更能促使城市健康发展。科学城和临港经济区若能共同成为黄埔的“南北双核心”，将更有利于整个黄埔区的全面发展。

综上所述，以香雪总部经济区为代表的开创大道经济走廊，在综合实力上强于科学城总部经济区，极具成为科学城CBD的潜力。当前，虽然开创大道经济走廊的建设在各方各面尚未成熟，但是等到总部经济走廊完全建成，区域整体将得到更高层次、高质量的综合性提升。

并且，我们可以说：“以开创大道经济走廊为中心的科学城CBD”，也是黄埔CBD的“种子选手”之一，在未来必将在擂台上展现自己强大的综合实力。科学城CBD进阶之路”已经曙光初现，尽管升级之路任重道远，但是憧憬值满满。

完

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